与房地产有关的环境法

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综合环境响应,补偿和责任法(Comprehensive Environmental Response, Compensation & Liability Act — CERCLA)是与房地产业有关的主要环境法。CERCLA在1980年通过,之后修改了一次,并由其他法律做补充,比如小企业责任免除和布朗菲尔德法案(Brownsfields Revitalization Act),以此来处理房地产业相关的环境问题。 

CERCLA与大多数环境法不同的地方在于它并不是一部“命令和控制”的法律,也不是一个前瞻性的项目。相反的,CERCLA是一个回顾性的补救项目。根据CERCLA,环境保护部(EPA)在面对污染问题时有四个基本的选择:

  1. 可以调查或者自行清理污染地点然后向任何有潜在责任的单位(PRP)寻求补偿,
  2. 可以启动法律程序来促使PRP进行任何必要的调查或者清理,
  3. 可以对一个或者多个PRP发出单方面命令来要求他们做上述行为,
  4. 可以与一些或者所有的PRP进行谈判来使他们同意采取任何必要的行动。

提起一个CERCLA诉讼需要以下三个基本条件:

  1. 释放或者非常有可能释放
  2. 危险物质
  3. 从某一建筑或厂址

最重要的条件是“危险物质”。CERCLA已经定义了这个词并允许EPA指定任何其认为危险的物质为“危险物质”。

谁承担责任?

CERCLA §107(a) 认定以下四类个人或者单位承担责任:

  1. 目前房屋的所有者和运营者,
  2. 在扩散危险物质时的房屋所有者或运营者,
  3. 任何安排丢弃危险物质的人
  4. 任何选择该地点作为丢弃的运输者

因此,CERCLA不仅规定当前的房屋所有者负责,而且规定不管谁造成的,任何丢弃期间的所有者都要负责。因为CERCLA责任是一种严格赔偿责任(strict liability),所以对房地产投资者和未来的购买者来说,认真检查房屋的环境问题是非常重要的。

除了规定所有者负责外,CERCLA也规定了目前的运营者以及在丢弃污染物质期间的任何运营者负责。在很多案例中,这些运营者显然是租户。

根据CERCLA,贷方通常不会有直接责任,因为议会在1996年通过了资产保护,贷方责任以及存款保险保护法案 (Asset Conservation, Lender Liability, and Deposit Insurance Protection Act),由此使得贷方不负CERCLA有关的责任。

不仅CERCLA规定了严格赔偿和有追溯力的责任(strict and retroactive liability),法院也进一步决定了这种责任是各自和连带的(joint and several)。不过法院没有要求在所有的案子中都施加这种责任。

CERCLA允许三种有限辩护,包括第三方辩护(third-party defense),无罪房东辩护(innocent landowner defense)以及未来购买者特例(prospective purchaser exclusion)。第三方辩护是指被告与第三方没有合同关系,而第三方是造成污染的唯一原因。该第三方不能是被告的雇员或者代理。另外,被告必须证明a. 他小心看护 b. 他对可能预料到的第三方行为或者疏忽采取了预防措施。这种情况的例子包括污染由故意破坏者造成或者其他的“午夜倾倒者”。

无罪房东辩护是指购买者在得到所有权之前认真检查了可能存在的污染但是没有任何发现,并且在购买地产后,他们发现了污染并采取了合适的行动。

在无罪房东辩护中最重要的问题时在购买者买房之前所做调查的具体程度。被告必须证明在他买房时以商业地产领域惯用的方式对房屋之前的所有权和使用情况进行了恰当的询问和检查,然而没有查出任何污染。在大部分商业或者工业地产交易中,这就意味着调查者必须进行通常所说的“第一阶段”(phase 1)地点评估的分析。如果调查发现任何问题,那么就需要“第二阶段”(phase 2)或者更多的评估。

未来购买者特例是非常有限的。它仅仅适用于那些在布朗菲尔德修正案通过后(2002年1月11日)购买相关房屋建筑的购买者。另外,它要求所有者证明很多要素。如果他们可以证明所有的这些条件,房地产所有者将不负任何CERCLA责任。然而CERCLA仍然允许EPA获得地产的留置权(lien)来弥补所有由于其清理而给地产带来升值所产生的花费。

可以看出,房地产投资会涉及各种复杂的问题和风险,但是有能力的律师可以带领投资者远离“雷区”并保证投资成功。

蒋磊律师事务所提供环境法及其在房地产领域的相关法律服务。请联系我们以获得更多详细信息和具体分析。

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