与租客发生纠纷,房东应该怎么办?

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在异国他乡生存不易,很多中国同胞在经过长期的不懈奋斗之后,辛苦挣得了一些财产。不少人会将钱投资于购买不动产,期待保值或者增值,有时也会出租给他人,以收取房租来获取房租收益。遇到守约的房客固然是件值得高兴的事情。但是有时房东也不得不面对一些经常拖欠房租或者水电费的租客,这时原本期待的房租收益可能就会减少,甚至化为乌有。有些房客对房间不进行卫生清理或者维护或者故意损坏房间本身,可能会导致财产的减值。更有甚者,房客不遵守租约将房屋用于非法用途,使房东承担法律风险。上述的问题房客无疑会让每一个房东深感头痛而烦恼不已,这时您应当拿起法律武器来保护您的权利。

现代法律体系一般认为租客相较于房东处弱势地位,因而都会对租客提供一些保护。房东万不可认为房子是自己的,既然对租客不满意,作为所有权人就可以随意赶走租客,独自换锁并将其个人物品随意丢弃。这样做不但解决不了任何问题,反而会招惹不必要的法律麻烦。

对于房东和房客的法律关系的规制,一般由每个州的州法来规范。当然这并不意味着联邦法律对于这个问题一概不过问。例如联邦法(“The Fair Housing Act”)就规定房东在寻找房客时,不可以歧视租客。由于各州的规定都不一样,我们只以俄亥俄州的具体规定作为例子来解说。

正如上文所说的,房东的权利不是无限的,而是受制于法律规定的。俄亥俄州的法典(“Ohio Revised Code”)有专章来处理租赁关系的纠纷。当房客没有支付到期的房租或者违反了租约的具体条款时,房东是有权驱逐房客的,但是必须遵循法定的程序,不可擅自而为动用私力救济(“Self-help”)。比如俄亥俄州法要求房东必须在驱逐房客前向其送达“三日驱逐通知”(“Three-Day Notice”),通知本身还要满足特定的格式要求。如果房客没有如期搬离房屋,这时房东还是不可以私自行动,而是需要去法院起诉,递交诉状。一般房东需要去不动产所在地的市政法院起诉。各个不同的市政法院对于驱逐房客的诉讼除了要求房东提供起诉状外,还需要提供其他相应的支持文件。法院具有自由裁量权,因而不同法院所要求的具体文件也会所不同。在房东提交起诉状和相应的支持文件之后,法院会送达房客所有文件,并通知房客到法院参加听证会的地点和日期。在听证会时,法官会询问双方纠纷的具体情况然后做出判决。房东在胜诉之后,才可以合法的驱逐房客。

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