商业租契

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在协商一份商业租契时有很多问题需要考虑。商业租契租期长,并且涉及的资金较高。我们建议客户花时间充分地协商租契。我们愿意随时向您提供帮助。

  1. 补偿问题
    与租契相关的补偿意味着房东与租户之间的风险分配。比如说,一方可以同意在第三方提起诉讼时为另一方的责任甚至在某些案子中的花费和损失买单。房东可以要求租户不仅提供补偿, 而且还要为任何由于租户在租用地点进行商业活动而引起的诉讼,责任以及损失进行辩护。租户通常向房东寻求相互补偿,租户只承担在租用地点上发生的问题的责任,而房东则承担公共区域发生的问题的责任。环境补偿问题
    由于许多环境法要求房东和租户各自负责租用地点上的危险物所引起的一切费用,许多商业租契中包含了特别针对环境问题的陈述,保证,协议以及补偿条款。
  2. 保险问题
    商业租契通常要求保险证明,但是双方还应该仔细查看保险政策都涵盖哪些风险。常见的保险种类包括:

    • 财产保险,含有基本(Basic),广泛(Broad)和特殊(Special Coverage)的保险额;
    • 营业中断保险 / 租金收入保险;
    • 责任保险,比如商业综合责任保险,环境保险以及汽车保险等;
    • 建筑工人风险保险。
  3. 次级,无妨碍,以及承认新房东协议(Subordination, Non-disturbance, and Attornment Agreement — SNDA)
    次级协议(Subordination)允许第三方在房地产中的权利优先于自己一方的权利。
    无妨碍协议(Non-disturbance)是指银行或贷款公司同意在抵押财产拍卖时不中止租户的租赁权。 
    承认新房东协议(Attornment Agreement)其实是无妨碍协议的相反面。在该协议下,租户同意在房产拍卖后继续执行租契。这样,租户将承认抵押房产拍卖的买主或其继任者为租契下的新房东。 
    通常来说,房东将会让房客尽快签署SNDA。而对于租户来说,最好协商并将无妨碍条款加入合同中。
  4. 延期问题
    延期租户是指在原始租契过期后未得到房东书面同意而继续占有租用地的租户。延期条款是合法的,而且为了解决延期租户问题,大多数商业租契都包含有相关条款。通常情况下,双倍或者三倍租金条款是允许的,只要金额与房东实际损失相联系。
  5. 违约
    房东通常会放入违约补偿条款来减少租户不付租金的损失。以下是一些在租契中常见的违约情况:

    • 期末未付租金及其他收费;
    • 违反租契的其他协议;
    • 租户提前搬出或者遗弃房产;
    • 反复违反租契的某些协议或条款;
    • 破产或者无力偿还类型的违约;
    • 未经房东同意转让或转租;
    • 对于作为特许经营人或者特许权受让人的零售商租户,特许经营合同或者特许权合同终止;
    • 当房东和租户签署了其他合同,其中可能会有与那些文件或合同相关的交叉违约条款。

    房东通常会在租契中加上一些补偿方法,例如:

    • 再进入权:在租户违约时重新进入并占领租借地;
    • 终止权:终止租契;
    • 自助权;
    • 强行进入和非法留置:这是法律手段驱逐租户。详情见“驱逐”。

    为了挽回租户违约造成的损失,房东有权在租金到期时起诉租户,但是这并不是一种有效的方式,因为房东将不得不进行法律诉讼。因此,房东通常会在租契中加入一些条款来挽回损失,比如:

    • 双方分摊损失,只要该条款合理;
    • 用加速条款:要求违约的租户立即支付房东所有租契下的租金;
    • 使用清算损失条款(Liquidated Damages Provision);
    • 使用相关条款来允许房东获得在租契下的租金流 (对折现值打折扣)和剩余租期内租借地的合理市场价值之间的差价。

    另一方面,违约的租户只有有限的策略来应对房东。在俄亥俄州重要的一点是,一个商业房东有职责来减少损失。例如,房东必须:

    • 登广告出租该房产;
    • 让地产经纪人列出该房产;
    • 张贴“出租”的告示;
    • 保留房东打电话出租以及回复电话的记录;或者
    • 除展示房产外,不占据该房产。

    与房东违约相关的条款相对来说非常短。大多数租契并不包含这些条款,但是有能力的租户应该与房东商议该种条款。

如果希望了解更多关于商业租契的信息,请随时与我们联系.

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