商务地产融资

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商务地产融资在来源和融资期限方面发生了很大的变化。不过一些基本特征还是值得一提。

期限:贷方更多地使用短期贷款。如果允许利息根据通货膨胀率上下浮动,或者贷款包含催缴条款(Call Provision)以使得贷方可以在贷款被偿还完之前的一段特定时间内要求偿还,那么贷方可能会同意长期贷款。贷方也可以参与分享抵押房产的收入。

来源:保险公司,退休金基金以及商业银行是目前商务地产融资领域的主要参与者。

在这个领域有三种主要的实体形式:有限合伙公司(limited partnership),房地产投资信托(Real Estate Investment Trust — REIT)以及合资企业(joint venture)。有限合伙公司可以让高收入的个体投资者享受税收方面的好处。REIT也能达到相似的效果,但是REIT在操作上更像共同基金,它把房地产集中在一起。寻求持股地位的机构贷款人通常会选择与开发商或者其他企业建立一个合资企业来进行项目的构建和运作。

贷款抵押
完成一个抵押贷款交易需要准备很多文件。对于复杂的金融交易,律师会准备一份详细的清单来确保所有的文件都准备好了,比如票据购买协议(note purchase agreement),租契(lease) ,租契转让(assignments of leases),本票(promissory notes),抵押(mortgage),融资声明(mortgage financing statement),各种证明以及详细的法律意见。在这其中,本票是最重要的,因为它是欠债与承诺还债的证据。借债人只需要在一份本票上签字。

开发商和投资者主要对抵押贷款的以下方面感兴趣:

  1. 贷款额
  2. 利率
  3. 期限
  4. 还款条款
  5. 提前预付条款

为了防止贷款拖欠,本票通常会包含以下内容:

  1. 出售清偿条款 (Due-on-Sale provision)
  2. 禁止次级抵押信贷
  3. 催缴选择权 (option to call)
  4. 重新清算权 (option to recast)

贷方也会撰写拖欠条款来防止损失,比如加速还款条款(accelerate payment provision)以及清算损失条款(liquidated damage provision)。

目前商业地产贷款大多是非追索性的(non-recourse),也就是说欠款人没有个人责任。这是通过使用无责声明条款(exculpatory provision)来实现的。在撰写该条款时一定要小心。

贷款抵押 — 建筑融资
为建筑提供资金的贷方面对的是一件风险更大也更复杂的任务。这是因为建筑贷方必须基于很多文件来估价,包括项目计划,建筑图及设计以及收入预算。贷款行业通过将开发融资分给建筑贷方(提供短期浮动利率贷款)和长久贷方(提供长期贷款)的方式来降低风险和复杂性。

建筑贷方会在建筑过程中分步将资金注入,并用地产的第一留置抵押权来保护它的贷款。长久贷方会在建筑完成时把建筑贷款“拿出来”,用长期贷款代替建筑贷款。

租契 — 土地租赁合同和租赁财产抵押 (The Ground Lease and Leasehold Mortgage)
尽管土地租赁合同是关于租赁土地,然而它的作用远不止如此,而且它和一般的场地租赁在以下方面有很大的不同:

  1. 土地的改善被称为租赁财产改善(leasehold improvement),通常归租户拥有。
  2. 土地租赁合同通常是“净的”,意思就是租户几乎支付所有支出。出租人的地位和有保障的贷款人在很多方面都很类似。
  3. 合同期长是土地租赁合同的标志。租期一般很少少于35年。
  4. 必须考虑机构贷款人的需求。
  5. 一份土地租赁合同最好不要根据它的条款来理解,而是应该把它当做是一种融资工具来理解。

租契 — 售后回租 (Sale-Leaseback)
售后回租是一种可以减小开发商在地产上投资的一种金融工具。传统的抵押融资通常限制在75%的价值率。这个比率可以通过在抵押贷款之外使用售后回租的方式来超过。基本来说售后回租是一个相对简单的交易。土地所有者把土地卖给投资者,然后同时又把该土地以长期租赁的形式租回来。这样的租赁基本上给予了租户全部职责和利益。

蒋磊律师事务所提供房地产融资和其他房地产交易方面的法律服务。请联系我们以获得更多详细信息和具体分析。

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