止赎/拍卖

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止赎是抵押贷款公司/银行取得所有者的住宅的一种法律程序。俄亥俄州是一个所谓的“法定止赎”州。这意味着如果住宅所有者不支付定期贷款,贷方必须在法庭起诉住宅所有者并获得有利的判决,然后才能收回住宅。

止赎可以在住宅所有者欠缴贷款后立刻开始,不过这并不常见。大多数情况下,银行会在拖欠债务三到四个月后提起止赎起诉住宅所有者。在俄亥俄州,郡普通法院有权审理止赎案件。通常会有十一个步骤:

  1. 拖欠通知/加速信/违约信
    虽然有很多名字,但是这种通知/信告诉住宅所有者,如果他没有在特定日期前支付所欠贷款,那么针对其的止赎起诉就会启动。
  2. 向法院提交诉状
    诉状必须向房屋所在地的法院提出。基本上来说,诉状会列举住宅所有者违反合同的事实以及其他相关事实,比如原始抵押贷款,目前金额,所欠贷款,以及其他所有者名单等。住宅所有者有二十八天时间用来答复诉状。答复可以是以驳回动议,回答或者延期的形式来做出。回答是最常见的答复方式。它必须遵循特定的格式,对诉状中的每个指控进行承认,否认或者表示不确定。如果所有者没有答复诉状,银行就会要求法院做出缺席判决。因此,不答复就会加速止赎程序。如果所有者答复了,那么接下来可能的一步是银行提交“即决判决动议”(Motion for Summary Judgment),在该动议中银行告诉法院所有者对止赎没有合法辩护。在如今的形势下,确实大部分人对止赎没有合法辩护。

    在很多郡,比如Cuyahoga郡,地方法官取代法官来审理止赎案件。地方法官以同样的方式审理,只不过决定要通过法官的签署才能生效。因此,在地方法官做出最后决定之后,任何一方通常会有两周时间向法官提出书面反对。

  3. 所有权报告
    这个报告列出了所有与房产利益相关的人。
  4. 判决法令
    法院审理案件之后会做出判决。判决会列出房屋贷款所欠余额,命令拍卖,整理扣押欠款,建立支付优先,并命令无扣押(free of liens)房产的出售。
  5. 原令状 (出售命令)
    该原令状必须在法令/判决做出后三天内向书记员提交。
  6. 估价
    通常来说,房产必须由估价员进行估价。在俄亥俄州,止赎房产的起拍点为评估价的2/3,除非是一个初级扣押正在止赎/拍卖。
  7. 报纸公布
    止赎/拍卖必须进行报纸通告。它必须包含以下信息:

    1. 出售的时间和地点;
    2. 出售房产的地址和出售房产的描述
  8. 止赎出售
    出售/拍卖将在房产所在地的郡法院大楼内举行。出价最高者要用保付支票或者现金支付出价的10%并作为定金存在郡治安官处,并且支付其他法院费用。然后出价者必须在一定时间内付清剩余款项。违约不付将会造成定金没收和其他罚款。
  9. 确认出售动议
    这是由银行律师准备的用来确认出售以及支付命令的文件。
  10. 确认听证
    法官将会审查出售并确保其符合正常的程序。
  11. 治安官地契
    在确认听证之后,治安官部门会准备治安官地契并将其交给出价者。在某些案子中,法院会给予30天的延期(被称之为“停止”(stay))。

原来一件止赎案子需要耗时一年半到两年。但是现在时间已大大减少。由于案件众多,法院已经尝试将其缩短至六个月。但是,不同的法院所需时间不同。

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