美国房地产投资常规

You are here: Home » 美国房地产投资常规

鉴于目前中国投资者对美国房地产的投资热衷,以及众多中国投资者的惨痛失败,蒋磊律师认为中国投资者需要了解一下基本的常规,以便不会被中介或美国开发商欺骗。蒋磊律师执照于美国纽约州,俄亥俄州,密歇根州,及伊利诺伊州。处理大量房地产法务及相关诉讼。被评为2015,2015,及2017 年超级律师,及美国最佳律师。是蒋磊律师事务所的主要合伙人。蒋律师处理了很多美国联邦法院的大案及要案。目前正代理近40名中国投资者在美国联邦法院俄亥俄州北区法院起诉搜房控股及搜房国际一案,索赔上千万美元。

美国房地产法律十分健全,其流程是比较固定的。一般分以下几步:

  1. 经纪人。买方选择房产经纪人挑选理想房产。对买方来说经纪人是免费的。其实是羊毛出在羊身上。最后买方会无形地承担的。
  2. 价格。在锁定一理想房产后,通过经纪人出价并帮助杀价。一般好的经纪人都知道此房屋的实际价值。如果是价低于市价,就应该赶快抢下。中国买家喜欢一味杀价,很多情况下适得其反。好房很快被别人买下了。
  3. 买卖合同。如果出价被卖方接受,双方签署购买协议,买方付定金,然后申请贷款,检查房屋,并就查房后新发现的问题与卖方协商。
  4. 贷款。很多中国投资者只用现金购买美国房产。但房屋贷款是应该考虑的。以房养房,是一很好的房产投资方法。目前海外买家可以在美国贷款购房。但不是每一家银行都会贷款给海外买家。
    外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的。美国人贷款条件是信用, 收入, 工作是否稳定等. 外国人贷款条件是需有较多首付款,通常要求40%-50%左右。银行存款也是个考虑因素。一般大约能贷到5-6成。由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。中国买家最好询问多家银行及贷款机构,多比较,选择一最适合的银行。
  5. 托管代理人 (escrow)。美国房屋买卖一般通过托管代理人或律师。他们的职责是准备所有过户文件,确保过户的房屋产权清晰(没有债务),双方同意房检结果,款项准确等等。过户费是可以协商的。可以买方出,卖方出,或双方各出一半。
  6. 永久产权。许多刚来的中国买方会有在美国买房可以拥有一辈子,可以传给子孙后代的观念。其实这与美国的实际情况不相符。政府对美国房子是有金钱及其他权力要求的。首先,屋主必须定期付房产税。如果不付,房屋将被政府没收。另外,房屋必须符合当地政府的房屋管理法,如有破损必须及时修理,不然会被告上法庭,及被罚款等。严重的会被政府铲平。所以,如果是投资,需要有效的管理。
  7. 租金回报率。 片面的看待租金回报率也是有风险的。投资房产有两个方面需要考虑。一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率可能更重要。
    通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东西两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。相对来说,房屋便宜的地方租金回报率可能较高。但是,特别要注意的是低价格高回报的房屋。这些房屋一般在很差的地区,到时租金得不到,房产无价值,投资一场空。
  8. 房产出租。美国房子一般出租不难,如果屋主不在美国,需要一有效的管理人员。与管理人员及管理公司的合同需要仔细审阅。美国是一切以合同为准则。如果管理合同不能有效保护房东的利益,那么管理公司胡乱管理,房东也诉讼不了它。

如有您有关于美国房地产投资,买卖等问题,可以联系蒋律师或蒋磊律师事务所。
网页: www.LeiJiangLaw.com
电话: (440) 835-2271
传真: (440) 835-2817
微信: leijiang-lawfirm1

Show Comments