驱逐

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法律驱逐是房东在租户违反其职责时采用的一种法律行为。房东可以得到实际损失和律师费的赔偿,解除租房协议,并且得到房屋的进入权。

通常来说,当租户不缴房租时,房东可以给租户一份三日通知来催租。如果租户继续拒缴,那么房东就可以使用法律驱逐。

当租户的行为影响了房屋的卫生和安全时,房东通常须给租户一份三十日通知来要求租户改正。如果租户在三十天内没有改善问题, 那么房东就可以届时通过法院的驱逐程序来解除租房协议。

驱逐的程序

当房东想要因为租户的违约而收回房屋时,必须先通知租户在三天内或者更久的时间内离开房屋,之后才可以开始法院行动。房东必须当面给租户一份书面通知,或者将该通知放在租户的住处。在其他大部分的情况下(除拒缴房租外),房东必须在三日通知前给租户三十日解约通知。

三日通知的措辞和格式是非常重要的。每份通知都必须包含特定的信息,某些特定的语言还必须醒目。下面是一个例子,

你被要求搬离房屋。如果你不搬离,法律驱逐的程序就会启动。如果你对租户的法律权利和义务不清楚,你最好寻求律师的协助。

法院的传讯将被邮寄或者送交给租户。它会解释上庭的时间和地点,并且它必须在法院听证前五天送抵租户。每份给租户的传讯或者传票必须包含特定的语言并遵循特定的格式。

如果租户有任何辩护或者针对房东的索赔,那么租户应该在法院听证前咨询律师。事实上有很多辩护租户可以陈述,而有经验的律师可以为租户找到那些适用的。另外,租户有要求陪审团审判的权利。租户可以不用提交书面回应而在法院听证时提出辩护。然而,如果可能,最好还是提交一份书面回应。要求陪审团审判也必须使用书面的形式来提出。

除了辩护以外,租户也可以反诉房东,告房东违反了租房协议或者相关法律规定并对租户造成了伤害。如果租户确实反诉成功,并且反诉要求的赔偿和租金相等甚至超出租金,房屋就不会被房东收回。不过,法院仍然可以要求租户存付给法院所有的或者部分过去所欠租金和将来的租金。

如果法院在听证时作出了有利于房东的判决并且租户在特定时间内仍然不离开房屋,那么法院将授权法警或者治安员来将租户扫地出门。

报复性收回房屋

当租户向市/郡相关部门抱怨房屋违反规定的居住条件后,房东不得通过涨房租或减少服务或收回房屋等方式来报复租户。

如果房东被发现报复了租户,那么租户可以得到其实际损失和律师费的补偿。然而,即使租户宣称被报复,房东仍然可以在下列情况下收回房屋:1)房租未付;2)租户或者租户的访客是造成房屋违规的原因;或者3)租契过期等。

不过租户仍然可以以报复作为辩护,或者租户可以对房东提出民事诉讼来要求补偿损失和律师费。

租户的法律行动

如果租户有理由认为房东没有履行他的职责,那么租户可以通知房东相关问题并要求房东改正。书面通知必须送给房东。

如果房东没有在合理的时间内(通常是三十天)改正问题,而且租户没有欠租,那么租户可以将所有的租金存在法院书记员处并提起法律诉讼要求减少房租直到房东进行了必要的维修,或者要求法院同意用存放的租金来支付维修费用,或者解除租契。但是如果房东在和租户签订租契时告诉了租户这些问题,那么以上情况就不再适用。

因此租户可以通过把租金暂存在法院来迫使房东采取一些措施。房东必须进行维修才能向法院申请解冻租金。如果房东提起法律行动,那么租户有权辩护并索要赔偿,但是这就不再是法律驱逐了。

法院可以根据各种原因解冻租金给房东来支付抵押贷款的利息和本金,保险金,房地产税等。

如果法院发现租户在通知中抱怨的问题是由其本人造成的而且其行为是故意和恶意的,那么租户就将对房东的损失,法院费用和律师费负责。

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