1031交换

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1031交换是从国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定:

“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资,并且这样的财产是用于交换类似的资产,那么交换过程中的经济利益得失不予承认。”

该法条虽看起来复杂,但却是被描述为对纳税人来说是最为有用的致富的手段。您不必被此称呼吓倒或迷惑。事实上,根据这一规定,纳税人销售财产所得的收入,(不管是投资性或商业性的财产,)如用于购买相类似的财产,便不必支付交易中的联邦所得税。这类财产范围广大,他们包括各种专利、版权、车辆、船只、绘画、钱币等等,当然还有房地产。在这里我们以房地产为例。

我们可以通过一个例子来说明这项条款中的优势。

李女士拥有一个含有4个套间的小型公寓楼并出租给他人(她本人住在其它地方)。她付清了所有的抵押贷款。李女士花了20万美元购买了该房产,但由于报了多年折旧费(depreciation),使得她的调整税基数(adjusted tax basis)为10万美元(已报了折旧费10万元)。该楼房的市场价值为40万美元。李女士决定出售此楼房并买下另一处售价同是40万美元的楼房。

  • 第一种选择:李女士可以在公开市场上出售她的房产。假设她将得到40万美元。但由于她的计税基础(tax basis)是10万元,她将实现资本收益(capital gain)30万元。又因为她已经拥有该房产超过1年,她将要缴纳20万美元纯收入中15%的税收(20万美元*15%= 30000美元)。此外,李女士将付10万元折旧费中的25%(10万美元*25%= 25000美元)。交易的结果是,李女士将支付55000美元的联邦税。如果没有其它资金来源,李女士将无法购买另一幢同是40万美元售价的楼房,因为她现在只剩下345000美元($400000 – $30000 – $25000 = $345000)。
  • 第二种选择:采用1031交换。李女士可以在出售她现有房产的同时购买另一个房产,而不必支付任何联邦税收。这样她就节省了55000美元。

正如你所看到的,当你进行价值对等或以小换大的财产交换时,1031交换条款就显现了它的优势。由于类似交换的要求在房地产上较易满足(在房地产中,大部分房地产定义为相似财产),投资者通常运用这个条款。

1031交换类型

1031交换有几种类型。

  • 最为常用的是正向交换(Forward Exchange)。首先,个人出售一个或多个房地产,由中间公司(intermediary)主持其中的进程。然后卖方在45天内确定一个或多个重置(新)房地产。最后,卖方在出售其房产后的180天内购买重置房地产。
  • 当卖方在45天内或180天的时间期限内未能确定或收购重置房地产时,逆向交换是较为常见的交换方式。在这种情况下,该人先购买新的房地产,而后再销售其现有的房地产。
  • 改良交换(或称为建造交换)(Improvement Exchange)类似于正向交换,不同之处是交换资金用作于房地产的改良(improvement)。在这种情况下,中介公司将暂时拥有房产所有权,并负责向第三方承包商付款,直到交换完成。在施工建造完成后,中介公司会把房产所有权转交给投资者。
  • 缓冲式交换(Parking Exchange)是为那些在180天内无法完成的大型商场、零售业和工业开发区而设计的。如果合理利用缓冲交换,可以将180天的期限无限延长。
  • 此外还有外汇的类似交换、个人财产的类似交换以及公司股份的类似交换。

1031交换容易出错。因此,在您做出决定之前,请先向该领域的律师或是有经验的公共注册会计师咨询。就此方面的任何问题,您可以向蒋磊律师事务所咨询。

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