美国房地产投资常规 

鉴于目前中国投资者对美国房地产的投资热衷,以及众多中国投资者的惨痛失败,蒋磊律师认为中国投资者需要了解一下基本的常规,以便不会被中介或美国开发商欺骗。蒋磊律师执照于美国纽约州,俄亥俄州,密歇根州,及伊利诺伊州。处理大量房地产法务及相关诉讼。被评为2015,2015,及2017 年超级律师,及美国最佳律师。是蒋磊律师事务所的主要合伙人。蒋律师处理了很多美国联邦法院的大案及要案。 

美国房地产法律十分健全,其流程是比较固定的。一般分以下几步:

  • 经纪人。买方选择房产经纪人挑选理想房产。对买方来说经纪人是免费的。其实是羊毛出在羊身上。最后买方会无形地承担的。
  • 价格。在锁定一理想房产后,通过经纪人出价并帮助杀价。一般好的经纪人都知道此房屋的实际价值。如果是价低于市价,就应该赶快抢下。中国买家喜欢一味杀价,很多情况下适得其反。好房很快被别人买下了。
  • 买卖合同。如果出价被卖方接受,双方签署购买协议,买方付定金,然后申请贷款,检查房屋,并就查房后新发现的问题与卖方协商。
  • 贷款。很多中国投资者只用现金购买美国房产。但房屋贷款是应该考虑的。以房养房,是一很好的房产投资方法。目前海外买家可以在美国贷款购房。但不是每一家银行都会贷款给海外买家。 外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的。美国人贷款条件是信用, 收入, 工作是否稳定等. 外国人贷款条件是需有较多首付款,通常要求40%-50%左右。银行存款也是个考虑因素。一般大约能贷到5-6成。由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。中国买家最好询问多家银行及贷款机构,多比较,选择一最适合的银行。
    外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的。美国人贷款条件是信用, 收入, 工作是否稳定等. 外国人贷款条件是需有较多首付款,通常要求40%-50%左右。银行存款也是个考虑因素。一般大约能贷到5-6成。由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。中国买家最好询问多家银行及贷款机构,多比较,选择一最适合的银行。
  • 托管代理人 (escrow)。美国房屋买卖一般通过托管代理人或律师。他们的职责是准备所有过户文件,确保过户的房屋产权清晰(没有债务),双方同意房检结果,款项准确等等。过户费是可以协商的。可以买方出,卖方出,或双方各出一半。
  • 永久产权。许多刚来的中国买方会有在美国买房可以拥有一辈子,可以传给子孙后代的观念。其实这与美国的实际情况不相符。政府对美国房子是有金钱及其他权力要求的。首先,屋主必须定期付房产税。如果不付,房屋将被政府没收。另外,房屋必须符合当地政府的房屋管理法,如有破损必须及时修理,不然会被告上法庭,及被罚款等。严重的会被政府铲平。所以,如果是投资,需要有效的管理。
  • 房产出租。美国房子一般出租不难,如果屋主不在美国,需要一有效的管理人员。与管理人员及管理公司的合同需要仔细审阅。美国是一切以合同为准则。如果管理合同不能有效保护房东的利益,那么管理公司胡乱管理,房东也诉讼不了它。
  • 租金回报率。 片面的看待租金回报率也是有风险的。投资房产有两个方面需要考虑。一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率可能更重要。 通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东西两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。相对来说,房屋便宜的地方租金回报率可能较高。但是,特别要注意的是低价格高回报的房屋。这些房屋一般在很差的地区,到时租金得不到,房产无价值,投资一场空。
    通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如东西两岸的纽约丶旧金山丶洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。相对来说,房屋便宜的地方租金回报率可能较高。但是,特别要注意的是低价格高回报的房屋。这些房屋一般在很差的地区,到时租金得不到,房产无价值,投资一场空。

如有您有关于美国房地产投资,买卖等问题,可以联系蒋律师或蒋磊律师事务所。

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