1031交换

1031交换是从国家税务法第1031条第一款第一项中的规定而得名的。该法条规定：

“如果交换的财产是用于企业生产性使用或者投资，并且这样的财产是用于交换类似的资产，那么交换过程中的经济利益得失不予承认。”

该法条虽看起来复杂，但却是被描述为对纳税人来说是最为有用的致富的手段。您不必被此称呼吓倒或迷惑。事实上，根据这一规定，纳税人销售财产所得的收入，（不管是投资性或商业性的财产，）如用于购买相类似的财产，便不必支付交易中的联邦所得税。这类财产范围广大，他们包括各种专利、版权、车辆、船只、绘画、钱币等等，当然还有房地产。在这里我们以房地产为例。

我们可以通过一个例子来说明这项条款中的优势。

李女士拥有一个含有4个套间的小型公寓楼并出租给他人（她本人住在其它地方）。她付清了所有的抵押贷款。李女士花了20万美元购买了该房产，但由于报了多年折旧费（depreciation），使得她的调整税基数（adjusted tax basis）为10万美元（已报了折旧费10万元）。该楼房的市场价值为40万美元。李女士决定出售此楼房并买下另一处售价同是40万美元的楼房。

• 第一种选择： 李女士可以在公开市场上出售她的房产。假设她将得到40万美元。但由于她的计税基础（tax basis）是10万元，她将实现资本收益（capital gain）30万元。又因为她已经拥有该房产超过1年，她将要缴纳20万美元纯收入中15%的税收（20万美元*15％= 30000美元）。此外，李女士将付10万元折旧费中的25%（10万美元*25％= 25000美元）。交易的结果是，李女士将支付55000美元的联邦税。如果没有其它资金来源，李女士将无法购买另一幢同是40万美元售价的楼房，因为她现在只剩下345000美元（$400000 – $30000 – $25000 = $345000）。
• 第二种选择： 采用1031交换。李女士可以在出售她现有房产的同时购买另一个房产，而不必支付任何联邦税收。这样她就节省了55000美元。

正如你所看到的，当你进行价值对等或以小换大的财产交换时，1031交换条款就显现了它的优势。由于类似交换的要求在房地产上较易满足（在房地产中，大部分房地产定义为相似财产），投资者通常运用这个条款。

1031交换类型

1031交换有几种类型。

• 最为常用的是正向交换（Forward Exchange）。首先，个人出售一个或多个房地产，由中间公司（intermediary）主持其中的进程。然后卖方在45天内确定一个或多个重置（新）房地产。最后，卖方在出售其房产后的180天内购买重置房地产。
• 当卖方在45天内或180天的时间期限内未能确定或收购重置房地产时，逆向交换是较为常见的交换方式。在这种情况下，该人先购买新的房地产，而后再销售其现有的房地产。
• 改良交换（或称为建造交换）（Improvement Exchange）类似于正向交换，不同之处是交换资金用作于房地产的改良（improvement）。在这种情况下，中介公司将暂时拥有房产所有权，并负责向第三方承包商付款，直到交换完成。在施工建造完成后，中介公司会把房产所有权转交给投资者。
• 缓冲式交换（Parking Exchange）是为那些在180天内无法完成的大型商场、零售业和工业开发区而设计的。如果合理利用缓冲交换，可以将180天的期限无限延长。
• 此外还有外汇的类似交换、个人财产的类似交换以及公司股份的类似交换。

1031交换容易出错。因此，在您做出决定之前，请先向该领域的律师或是有经验的公共注册会计师咨询。就此方面的任何问题， 您可以向蒋磊律师事务所咨询。