蒋逸蕾律师，Lei Jiang LLC。
如果你卖掉投资或经营用的不动产，再买入类似的不动产，1031交换可以帮你暂缓资本利得税。注意：它只适用于不动产——设备、车辆、艺术品都不行（《国内税收法典》第1031(a)(1)条）。但两个严格的期限决定了交换能不能成立。
第一，卖掉旧房后45天内，必须确定好要买的替换房产。第二，卖房后180天内，或者卖房那一年的报税截止日（含延期）之前，以较早的为准，必须完成购买（第1031(a)(3)条）。年底卖房的，可能需要申请报税延期，才能用足180天。错过任何一个，交换就失败，增值部分就要交税。交房慢了不能延期；即使通过中间人“代持”房产，也不能延长180天。替换房产最多可以确定3处（不限价值），或者更多处，但总价值不能超过卖出价的200%。
还有一个实际要点：交换要在卖房成交之前就安排好。卖房款必须经过合格中间人——钱一旦先到了你手里，交换资格就没了。而且不动产的“同类”标准很宽：出租房换商业用地也可以。成交之前就找好中间人、开始找替换房产，卖房当天就把两个期限记在日历上。
最实际的一点：1031仍然能帮不动产置换缓税，但只限不动产，而且45天和180天的时钟从卖房那天就开始走了。
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